Nieuwbouwplan verscheurt Pompenburgflat‍

Tjemmes snapt dat niet alle Pompenburgers er zo geharnast in staan als hij. “Als je jong bent en je krijgt een splinternieuwe woning aangeboden, hartstikke mooi natuurlijk.” Maar in de Pompenburg zitten veel mensen die daar vanaf de beginjaren wonen. Ouderen die niet op een verhuizing zitten te wachten. Toen de plannen in 2019 aan het licht kwamen, hield Behoud Pompenburg een bewonersenquête: 70% was tegen de sloop.

Of dat nog steeds zo is, is de vraag. Ruim drie jaar van bewonersbijeenkomsten, ambtelijke brieven en onzekerheid hebben de Pompenburgers niet onberoerd gelaten. Ze zijn murw, en het al jaren voortslepende proces leidt tot tweespalt. Waar ze vroeger harmonieus tuinfeesten organiseerden, zijn er nu buren die elkaar in de lift niet meer aankijken. En dan moet de sloop nog beginnen. De verwachte afronding van het project is 2033.

De gemeente kijkt naar het algemeen belang en zegt dat de sloop-nieuwbouw 738 extra betaalbare woningen zal opleveren. Dat klopt niet helemaal. De Pompenburgwoningen die worden gesloopt, moeten daarvan worden afgehaald. En vergeleken met andere scenario’s waarbij woningbouwflat kan blijven staan, gaat het om hooguit 106 extra betaalbare woningen, berekende onderzoekscollectief Spit. Een aantal dat makkelijker, goedkoper en met veel minder klimaatimpact te realiseren is door de Pompenburgflat ‘op te toppen’ (extra woonlagen toevoegen, red), zeggen diverse experts.

Daar komt bij dat uit een analyse van documenten en gesprekken met experts blijkt dat het nieuwbouwplan RISE bol staat van de risico’s. Marktkenners wijzen op de torenhoge bouwprijzen, technische uitdagingen, milieuproblematiek en onzekere markten voor dure huurwoningen, kantoren en hotelkamers. Het werpt de vraag op waarom woningcorporatie Havensteder en de gemeente dan toch zo graag meegaan in de plannen van projectontwikkelaar Red Company. Een reconstructie.

De allure van een Europese topstad
‍In het najaar van 2018 stapt Nanne de Ru van architectenbureau Red Company met een hoogbouwplan onder zijn arm het stadskantoor van Rotterdam binnen. Hij wil een wolkenkrabber aan het Hofplein bouwen. De afdeling Stadsontwikkeling reageert enthousiast, maar stelt De Ru voor om een bredere ontwikkeling op deze locatie te onderzoeken. Eén die meer betaalbare huizen mogelijk maakt én die past bij de wens om het Hofplein een facelift te geven en er een rechthoekig plein van te maken. Waarom een rechthoekig plein?

Om dat te begrijpen moeten we 15 jaar terug in de tijd. Dan ontstaat bij de gemeente het plan om van Rotterdam een Europese topstad te maken die scoort in de internationale lijstjes. Daarvoor moet de ‘verblijfskwaliteit’ van het centrum omhoog. Meer groen en minder auto’s is het devies. Onder andere het Hofplein, met zijn ‘verouderde kantoorgebouwen en sociale woningbouwcomplex’, moet op de schop en worden omgetoverd in een groen en dynamisch park met een Zuid-Franse sfeer.

‍Maar dat kan alleen als minimaal een deel van de Pompenburgflat tegen de vlakte gaat. Dat blijkt uit het via een beroep op de Wet Open Overheid verkregen voorstel dat Nanne de Ru doet voor de beantwoording van vragen van een journalist van Follow the Money

Ontwerp van vierkant Hofplein, Juurlink en Geluk

Drie maanden na dat eerste gesprek stapt De Ru andermaal het stadhuis binnen. Ditmaal met een glimmend boek met drie hoogbouwscenario’s: een minimale met iets hogere nieuwbouw dan de bestaande kantoorgebouwen en een basisvariant met meer hoogbouw. Het derde scenario heet ‘Ambitie’ en toont veel hogere torens en, in stippellijntjes, het door de gemeente zo vurig gewenste rechthoekige Hofplein.

 “Dat plan is toen ook aan ons voorgelegd”, zegt directeur Strategie Bert Kesselaar van Havensteder. Hij herinnert zich dat de gemeente duidelijk liet blijken de medewerking (aan het ambitieuze scenario, inclusief de sloop van de Pompenburgflat) van Havensteder erg op prijs te stellen. “Omdat ze de bouw van 1.400 woningen mooi kon combineren met het nieuwe Hofplein. Wij zijn daar toen in meegegaan. Er is een enorme behoefte aan woningen. Als maatschappelijke organisatie voelden we ons verantwoordelijk om dat mogelijk te maken”, legt Kesselaar de keuze van Havensteder uit. 

Na groen licht van Havensteder wordt het project omgedoopt tot RISE. Er komt een afsprakenbrief waarin de gemeente haar medewerking toezegt. En al in augustus 2019 ligt er een visiedocument, waarin betrokkenen op het hart wordt gedrukt om “gelet op de consequenties voor de huidige bewoners van Havensteder en commerciële huurders (...) zorgvuldig om te gaan met alle communicatie rondom dit project.” Dat lukt niet helemaal. Twee maanden later, in oktober 2019, staan de plannen al in het AD, nog voordat Havensteder zijn huurders heeft ingelicht. 
‍
“Dat is de omgekeerde volgorde”,  zegt een vertegenwoordiger van bewonersvereniging Delftse Poort, sinds de oplevering in 1984 het orgaan dat namens de Pompenburgers overlegt met Havensteder. Hij wil niet bij naam genoemd worden, omdat de verhoudingen binnen het complex sinds de sloopplannen volledig verzuurd zijn. “Ik ben al eens voor SS’er uitgemaakt, omdat we voorstander van de sloop zouden zijn.”  
‍
Dat klopt niet helemaal. “Onze eerste reactie was ook: Handen af van onze woningen!” Dat verandert na gesprekken met een advocaat. “Die voorspelde dat de bewoners weinig kans maken als de initiatiefnemers het allemaal netjes regelen. Hij adviseerde: ‘Als je er iets uit wilt slepen, moet je met ze aan tafel gaan.’”

Risico's
Terwijl de sloopplannen de flatbewoners verdelen en Havensteder voortvarend aan de slag gaat met het verplaatsen van haar huurders, krijgt De Ru in 2021 een tegenslag te verwerken. De grootste financier van het project, investeringsfonds Commonwealth van de steenrijke familie Dreesmann, wil na een financiële doorrekening van de plannen niet verder met de ambitieuze variant van RISE. Ze zouden hooguit verder willen met het alternatieve scenario waarbij de Pompenburg kan blijven staan. In maart 2021 trekt Dreesmann zich terug uit Hofplein Ontwikkel BV die RISE ontwikkelt. De aandelen worden overgedaan aan vastgoedfamilie Albeda Jelgersma, blijkt uit stukken van de Kamer van Koophandel. 

De beslissing van Dreesmann komt niet uit de lucht vallen. Onder kenners van de Rotterdamse vastgoedwereld bestaat dan al langer grote twijfel over de financiële haalbaarheid van RISE. Bouw je hoger dan een verdieping of acht, dan worden de woningen duurder. En naar dure vierkante meters is in de huidige markt weinig vraag. Niet voor niets ligt een flink aantal hoogbouwprojecten stil, waaronder de Glashaventoren. Daarvoor waren te weinig kopers te vinden.

Dat aantal is volgens Thomsen ook te behalen door met houtskeletbouw twee of drie verdiepingen boven op de Pompenburg te zetten. Dat is veel goedkoper, minder milieubelastend en minder ontwrichtend voor de bewoners. Ook architect Marc Ibelings ziet veel meer mogelijkheden met het ‘optoppen’ van het bestaande complex. Hij bouwde met de Karel Doorman eerder 114 nieuwe woningen boven op een bestaand pand aan de Lijnbaan. “In een quickscan met de constructeur van de Karel Doorman kwamen we erop uit dat de Pompenburg opgetopt kan worden met minstens 14 verdiepingen. Je behoudt dan de sociale woningen op deze plek en voegt luxe appartementen erboven toe. Zo verdicht je de stad sociaal en duurzaam.” Ook adviseurs van de familie Dreesmann, de inmiddels uitgestapte investeerder achter RISE, adviseerden eind 2020 om nog eens te kijken naar de ‘optop-optie’, met behoud van Pompenburg, blijkt uit correspondentie in handen van Spit. 

"De verhoudingen tussen overheid en projectontwikkelaars zijn innig. Het is bijna een mycelium."

Kenners van de markt vergelijken het project RISE daarom met Feyenoord Feyenoord City. Ook daarbij sloten gemeente en projectontwikkelaar de oren voor onderbouwde kritiek, en schaarden zich vierkant achter een nieuwbouwstadion, dat uiteindelijk financieel onhaalbaar bleek. Het plan sneuvelde na vijf jaar en minstens €35 miljoen aan voorbereidende kosten bij de Raad van State.

De verwevenheid waar Thomsen het over heeft, blijkt ook uit de stukken die Spit via een beroep op de Woo ontving. Die schetsen een beeld van een innige samenwerking tussen de gemeente, Havensteder en Red Company, al maanden voordat de Pompenburgbewoners in de krant moesten lezen dat hun huis wel eens gesloopt zou kunnen worden. Dat beperkt zich niet tot zakelijk overleg. Ze komen ook bij elkaar op de borrel.

En bij kritische vragen sluiten ze de gelederen. In een reactie op een motie van de SP in juli 2022 die oproept om de besluitvorming uit te stellen, reageert een medewerker van de gemeente: “Kan me zo voorstellen dat we hier tegen zijn ;)” (inclusief smiley, red.). Vervolgens vraagt hij of er “voor de vorm” nog een “adviesje” kan komen.

In een andere mailwisseling wordt een Follow the Money-journalist weggezet als iemand die er weinig van begrijpt en aan tunnelvisie lijdt. Ook Spit zou daar last van hebben. Blijkens een mail van Havensteder waarin de woningcorporatie onze vragen - die “uit de koker van Behoud Pompenburg” zouden zijn gekomen - alvast doorspeelt aan de gemeente en De Ru. “Om elkaar op de hoogte te houden zodat hetzelfde verhaal wordt verteld.” Niet alleen experts lopen tegen het gesloten bolwerk aan. Burgers doen dat ook. Zo werd bewonerscollectief Recht op de Stad weggezet als een club die goed is “in framing en verdraaien van woorden”. 

Buiten het college kunnen burgers beroep doen op de gemeenteraad en de rechter. Ook daarover is Thomsen weinig positief. “Inspraak is bij grote bouwprojecten meestal wel goed geregeld, maar het gaat mis bij de uitvoering. Raadsleden hebben doorgaans niet de kennis. Slechts een enkeling duikt erin, tot die het gefrustreerd opgeeft omdat de rest doet wat de wethouder wil. Die op zijn beurt blindvaart op ambtenaren die hun oren laten hangen naar projectontwikkelaars.” Ben je het oneens met de gemeenteraad, dan kan je naar de Raad van State. “Maar omgevingsrecht is allemaal jurisprudentie. Je hebt een goede advocaat nodig. En dan ben je zomaar €1.000 per uur kwijt.”

Thomsens verhaal sluit naadloos aan op de conclusies van Balakrishnan Rajagopal, de speciale rapporteur van de VN voor het recht op adequate huisvesting, die in december Nederland bezocht. Als je wonen niet ziet als een mensenrecht maar als een economisch product, hebben de machtige ontwikkelaars het voor het zeggen en bewoners het nakijken, was - geparafraseerd - zijn boodschap op de afsluitende persconferentie in Den Haag. “Ik heb veel te veel voorbeelden gezien van bewoners die heel weinig informatie kregen, terwijl de sloop van hun huis al aan de gang is.”

Rajagopal bezocht ook Pompenburg. Merkwaardig vindt hij het, dat er nooit serieus naar de alternatieven is gekeken waarbij de bestaande flat kan blijven staan. “Gebouwen die twee jaar geleden een nieuw energielabel hebben gekregen, nu al slopen? Dat is niet in lijn met de klimaatdoelstellingen”, zegt de VN-rapporteur.

“Ik ben in Pompenburg geweest, en heb met bewoners gesproken. Sommigen deelden hun beste herinneringen. Ze lieten mij hun tuin zien. Die wordt zeer gewaardeerd door de bewoners en is een belangrijk onderdeel van wat hen als gemeenschap bindt. Maar in de nieuwbouwplannen is zo’n buitenruimte er niet. Ik sprak een ouder paar dat in de Pompenburg woont. Hij zei dat hij zo hield van de vogels in de boom. Waar gaat hij de vogels horen als de nieuwe flat er staat?

Dat is een belangrijk onderdeel van een op mensenrechten gebaseerde benadering van huisvesting. Je vervangt niet gewoon het ene gebouw voor het andere. Het is niet hetzelfde. Bij sloop-nieuwbouw moeten bewoners écht kunnen meedenken over de besluitvorming, inclusief de beslissing om te slopen, en inspraak hebben in het nieuwe ontwerp.”

”Misschien moeten de ontwikkelaars toch nog eens kijken naar de alternatieve scenario’s waarbij Pompenburg kan blijven staan, terwijl er door optopping net zo veel huizen bij komen? Rajagopal denkt een paar tellen na, en zegt dan langzaam knikkend: “Ja.”

In zijn appartement op de vijfde verdieping heeft Tjemmes zijn fotoboek erbij gepakt. “Sinds mijn vijftiende heb ik als hobby fotografie. Zodra ik vrij was ging ik met mijn camera door de stad. In 2021 is dit boek. uitgegeven”  Hij legt het op schoot en bladert er doorheen. “Weet je wie dat is?”, vraagt hij en wijst naar een jongeman met een microfoon in zijn hand. “Koos Postema!”, zegt hij zonder het antwoord af te wachten.

“En hier een horlogeverkoper. Die begon dan: ‘Een uniek horloge voor 1.000 gulden’, en dat ging dan voor een tientje weg. Dit is mijn autootje, een Trabant. Ik heb er drie gehad. Dit is Eduard Flipse, de godfather van de Zwarte Paardenstraat. De Havendagen, Koninginnedag, de eerste metro. In dit boek heb ik eigenlijk de wederopbouw van Rotterdam vastgelegd. En nu word ik mijn huis uitgegooid, omdat het gesloopt gaat worden. Ellende”, verzucht hij.