Nieuwbouwplan verscheurt Pompenburgflat
Aan het Hofplein verrijst RISE, de hoogste woontoren van Europa. De sociale huurflat Pompenburg moet daarvoor worden gesloopt. De ooit zo harmonieuze sfeer in het karakteristieke wooncomplex is om te snijden. Maar komt die nieuwe toren er wel? Volgens experts kleven er veel risico’s aan het project, dat bovendien veel minder betaalbare woningen oplevert dan wordt voorgeschoteld.
“Dit wordt onze laatste woning, dachten we twaalf jaar geleden. Hier willen we worden uitgedragen. Helaas, Havensteder besloot anders. In het najaar van 2019 lazen we in de krant dat ze ons appartement gaan slopen.” Helmuth Tjemmes (80) zit op de driezitsbank in zijn woonkamer op de vijfde verdieping van De Pompenburgflat. Naast hem staat een enorme porseleinen hond. Tegen de wanden staan boekenkasten met het werk van zijn overleden vrouw, die vertaalster was.
Het sociale woningbouwcomplex de Pompenburg is een U-vormige flat met 226 huurwoningen en een binnentuin. Het betegelde pand, ontworpen door de vermaarde architect Carel Weeber, staat in het centrum van Rotterdam, pal aan het Hofplein. Het is krap veertig jaar oud en werd in 2019 nog voor 3,7 miljoen euro opgeknapt door woningcorporatie Havensteder. Sindsdien heeft het energielabel A.
Met de Pompenburg is weinig loos: De appartementen zijn energiezuinig, de bewoners tevreden, de huren laag. “Waarom dan toch slopen?”, vraagt Tjemmes zich af. Met een aantal medebewoners richtte hij actiegroep Behoud Pompenburg op. Ze hangen plakkaten op met de tekst: “Sloop ons niet". Ze organiseren bijeenkomsten en doen onderzoek. “En, als het moet, sta ik met mijn rollator op de barricades. We gaan er tegenin”, zegt hij strijdbaar.
Veel illusies maakt hij zich daarbij niet. “De gemeente heeft het plan al goedgekeurd.” De flat moet plaatsmaken voor drie gigawoontorens: De Coolsingeltoren van 143 meter, de Weenatoren van 158 meter en de Hofpleintoren van 286 meter, samen goed voor 1477 woningen, een hotel en een gemengde plint met kantoorruimte, winkels en horeca.
De woningen moeten voor de helft in de categorie ‘betaalbaar’ vallen (koopprijzen tot 355.000 euro en huren tot 1040 euro, exclusief servicekosten). Ze worden volgens de wethouder gebouwd voor de vuilnisman en de politieagent. “Mijn zoon is politieagent,” zegt Tjemmes met pretoogjes, “maar die heeft niet het salaris om een woning van duizend euro te huren, hoor.”
.jpg)
De zittende huurders van Pompenburg hebben het wat dat betreft beter voor elkaar. Zij mogen met behoud van huur verhuizen naar de nieuw te bouwen sociale huurwoningen in de Coolsingeltoren . Volgens de Presentatie informatiebijeenkomst bestemmingsplan RISE gaat het om 226 woningen, januari 2024. Tjemmes is bang dat hij dat niet meer zal meemaken. “Twee jaar geleden verhuisden we onze slaapkamer naar de achterkant van de flat, en mijn werkkamer naar de voorkant. Een dag later lag ik in het ziekenhuis. Ik bleek een vergrote hartkamer te hebben en moet uitkijken met stress. Nu is mijn hartslag ook weer veel te hoog.”
Tjemmes snapt dat niet alle Pompenburgers er zo geharnast in staan als hij. “Als je jong bent en je krijgt een splinternieuwe woning aangeboden, hartstikke mooi natuurlijk.” Maar in de Pompenburg zitten veel mensen die daar vanaf de beginjaren wonen. Ouderen die niet op een verhuizing zitten te wachten. Toen de plannen in 2019 aan het licht kwamen, hield Behoud Pompenburg een bewonersenquête: 70% was tegen de sloop.
Of dat nog steeds zo is, is de vraag. Ruim drie jaar van bewonersbijeenkomsten, ambtelijke brieven en onzekerheid hebben de Pompenburgers niet onberoerd gelaten. Ze zijn murw, en het al jaren voortslepende proces leidt tot tweespalt. Waar ze vroeger harmonieus tuinfeesten organiseerden, zijn er nu buren die elkaar in de lift niet meer aankijken. En dan moet de sloop nog beginnen. De verwachte afronding van het project is 2033.
.jpeg)
Tjemmes snapt dat niet alle Pompenburgers er zo geharnast in staan als hij. “Als je jong bent en je krijgt een splinternieuwe woning aangeboden, hartstikke mooi natuurlijk.” Maar in de Pompenburg zitten veel mensen die daar vanaf de beginjaren wonen. Ouderen die niet op een verhuizing zitten te wachten. Toen de plannen in 2019 aan het licht kwamen, hield Behoud Pompenburg een bewonersenquête: 70% was tegen de sloop.
Of dat nog steeds zo is, is de vraag. Ruim drie jaar van bewonersbijeenkomsten, ambtelijke brieven en onzekerheid hebben de Pompenburgers niet onberoerd gelaten. Ze zijn murw, en het al jaren voortslepende proces leidt tot tweespalt. Waar ze vroeger harmonieus tuinfeesten organiseerden, zijn er nu buren die elkaar in de lift niet meer aankijken. En dan moet de sloop nog beginnen. De verwachte afronding van het project is 2033.
De gemeente kijkt naar het algemeen belang en zegt dat de sloop-nieuwbouw 738 extra betaalbare woningen zal opleveren. Dat klopt niet helemaal. De Pompenburgwoningen die worden gesloopt, moeten daarvan worden afgehaald. En vergeleken met andere scenario’s waarbij Pompenburg kan blijven staan, gaat het om hooguit 106 extra betaalbare woningen, berekende onderzoekscollectief Spit. Een aantal dat makkelijker, goedkoper en met veel minder klimaatimpact te realiseren is door de Pompenburgflat ‘op te toppen’ (extra woonlagen toevoegen, red), zeggen diverse experts.
.jpeg)
Daar komt bij dat uit een analyse van documenten en gesprekken met experts blijkt dat het nieuwbouwplan RISE bol staat van de risico’s. Marktkenners wijzen op de torenhoge bouwprijzen, technische uitdagingen, milieuproblematiek en onzekere markten voor dure huurwoningen, kantoren en hotelkamers. Het werpt de vraag op waarom woningcorporatie Havensteder en de gemeente dan toch zo graag meegaan in de plannen van projectontwikkelaar Red Company. Een reconstructie.
De allure van een Europese topstad
In het najaar van 2018 stapt Nanne de Ru van architectenbureau Red Company met een hoogbouwplan onder zijn arm het stadskantoor van Rotterdam binnen. Hij wil een wolkenkrabber aan het Hofplein bouwen. De afdeling Stadsontwikkeling reageert enthousiast, maar stelt De Ru voor om een bredere ontwikkeling op deze locatie te onderzoeken. Eén die meer betaalbare huizen mogelijk maakt én die past bij de wens om het Hofplein een facelift te geven en er een rechthoekig plein van te maken.
Waarom een rechthoekig plein? Om dat te begrijpen moeten we 15 jaar terug in de tijd. Dan ontstaat bij de gemeente het plan om van Rotterdam een Europese topstad te maken die scoort in de internationale lijstjes. Daarvoor moet de ‘verblijfskwaliteit’ van het centrum omhoog. Meer groen en minder auto’s is het devies. Onder andere het Hofplein, met zijn ‘verouderde kantoorgebouwen en sociale woningbouwcomplex’, moet op de schop en worden omgetoverd in een groen en dynamisch park met een Zuid-Franse sfeer. Maar dat kan alleen als minimaal een deel van de Pompenburgflat tegen de vlakte gaat. Dat blijkt uit het via een beroep op de Wet Open Overheid verkregen voorstel dat Nanne de Ru doet voor de beantwoording van vragen van een journalist van Follow the Money.
In een reactie op vragen van Spit ontkent de gemeente dat er sprake is van ‘moeten’. Wel is gekeken “hoe de ruimte maximaal benut kan worden, rekening houdend met bestaande gebouwen en bouwplannen”.
Schets van een rechthoekig Hofplein, Rotterdam Hofplein voorlopig ontwerp 2022 (Juurlink en Geluk)
Drie maanden na dat eerste gesprek stapt De Ru andermaal het stadhuis binnen. Ditmaal met een glimmend boek met drie hoogbouwscenario’s: een minimale met iets hogere nieuwbouw dan de bestaande kantoorgebouwen en een basisvariant met meer hoogbouw. Het derde scenario heet ‘Ambitie’ en toont veel hogere torens en, in stippellijntjes, het door de gemeente zo vurig gewenste rechthoekige Hofplein.
“Dat plan is toen ook aan ons voorgelegd”, zegt directeur Strategie Bert Kesselaar van Havensteder. Hij herinnert zich dat de gemeente duidelijk liet blijken de medewerking (aan het ambitieuze scenario, inclusief de sloop van de Pompenburgflat) van Havensteder erg op prijs te stellen. “Omdat ze de bouw van 1.400 woningen mooi kon combineren met het nieuwe Hofplein. Wij zijn daar toen in meegegaan. Er is een enorme behoefte aan woningen. Als maatschappelijke organisatie voelden we ons verantwoordelijk om dat mogelijk te maken”, legt Kesselaar de keuze van Havensteder uit.
Na groen licht van Havensteder wordt het project omgedoopt tot RISE. Er komt een afsprakenbrief waarin de gemeente haar medewerking toezegt. En al in augustus 2019 ligt er een visiedocument, waarin betrokkenen op het hart wordt gedrukt om “gelet op de consequenties voor de huidige bewoners van Havensteder en commerciële huurders (...) zorgvuldig om te gaan met alle communicatie rondom dit project.” Dat lukt niet helemaal. Twee maanden later, in oktober 2019, staan de plannen al in het AD, nog voordat Havensteder zijn huurders heeft ingelicht.
.jpeg)
Het sociale woningbouwcomplex de Pompenburg is een U-vormige flat met 226 huurwoningen en een binnentuin. Het betegelde pand, ontworpen door de vermaarde architect Carel Weeber, staat in het centrum van Rotterdam, pal aan het Hofplein. Het is krap veertig jaar oud en werd in 2019 nog voor 3,7 miljoen euro opgeknapt door woningcorporatie Havensteder. Sindsdien heeft het energielabel A.
Met de Pompenburg is weinig loos: De appartementen zijn energiezuinig, de bewoners tevreden, de huren laag. “Waarom dan toch slopen?”, vraagt Tjemmes zich af. Met een aantal medebewoners richtte hij actiegroep Behoud Pompenburg op. Ze hangen plakkaten op met de tekst: “Sloop ons niet". Ze organiseren bijeenkomsten en doen onderzoek. “En, als het moet, sta ik met mijn rollator op de barricades. We gaan er tegenin”, zegt hij strijdbaar.
Veel illusies maakt hij zich daarbij niet. “De gemeente heeft het plan al goedgekeurd.” De flat moet plaatsmaken voor drie gigawoontorens: De Coolsingeltoren van 143 meter, de Weenatoren van 158 meter en de Hofpleintoren van 286 meter, samen goed voor 1477 woningen, een hotel en een gemengde plint met kantoorruimte, winkels en horeca.
De woningen moeten voor de helft in de categorie ‘betaalbaar’ vallen (koopprijzen tot 355.000 euro en huren tot 1040 euro, exclusief servicekosten). Ze worden volgens de wethouder gebouwd voor de vuilnisman en de politieagent. “Mijn zoon is politieagent,” zegt Tjemmes met pretoogjes, “maar die heeft niet het salaris om een woning van duizend euro te huren, hoor.”
De zittende huurders van Pompenburg hebben het wat dat betreft beter voor elkaar. Zij mogen met behoud van huur verhuizen naar de nieuw te bouwen sociale huurwoningen in de Coolsingeltoren . Volgens de Presentatie informatiebijeenkomst bestemmingsplan RISE gaat het om 226 woningen, januari 2024. Tjemmes is bang dat hij dat niet meer zal meemaken. “Twee jaar geleden verhuisden we onze slaapkamer naar de achterkant van de flat, en mijn werkkamer naar de voorkant. Een dag later lag ik in het ziekenhuis. Ik bleek een vergrote hartkamer te hebben en moet uitkijken met stress. Nu is mijn hartslag ook weer veel te hoog.”
Tjemmes snapt dat niet alle Pompenburgers er zo geharnast in staan als hij. “Als je jong bent en je krijgt een splinternieuwe woning aangeboden, hartstikke mooi natuurlijk.” Maar in de Pompenburg zitten veel mensen die daar vanaf de beginjaren wonen. Ouderen die niet op een verhuizing zitten te wachten. Toen de plannen in 2019 aan het licht kwamen, hield Behoud Pompenburg een bewonersenquête: 70% was tegen de sloop.
Of dat nog steeds zo is, is de vraag. Ruim drie jaar van bewonersbijeenkomsten, ambtelijke brieven en onzekerheid hebben de Pompenburgers niet onberoerd gelaten. Ze zijn murw, en het al jaren voortslepende proces leidt tot tweespalt. Waar ze vroeger harmonieus tuinfeesten organiseerden, zijn er nu buren die elkaar in de lift niet meer aankijken. En dan moet de sloop nog beginnen. De verwachte afronding van het project is 2033.
Tjemmes snapt dat niet alle Pompenburgers er zo geharnast in staan als hij. “Als je jong bent en je krijgt een splinternieuwe woning aangeboden, hartstikke mooi natuurlijk.” Maar in de Pompenburg zitten veel mensen die daar vanaf de beginjaren wonen. Ouderen die niet op een verhuizing zitten te wachten. Toen de plannen in 2019 aan het licht kwamen, hield Behoud Pompenburg een bewonersenquête: 70% was tegen de sloop.
Of dat nog steeds zo is, is de vraag. Ruim drie jaar van bewonersbijeenkomsten, ambtelijke brieven en onzekerheid hebben de Pompenburgers niet onberoerd gelaten. Ze zijn murw, en het al jaren voortslepende proces leidt tot tweespalt. Waar ze vroeger harmonieus tuinfeesten organiseerden, zijn er nu buren die elkaar in de lift niet meer aankijken. En dan moet de sloop nog beginnen. De verwachte afronding van het project is 2033.
De gemeente kijkt naar het algemeen belang en zegt dat de sloop-nieuwbouw 738 extra betaalbare woningen zal opleveren. Dat klopt niet helemaal. De Pompenburgwoningen die worden gesloopt, moeten daarvan worden afgehaald. En vergeleken met andere scenario’s waarbij Pompenburg kan blijven staan, gaat het om hooguit 106 extra betaalbare woningen, berekende onderzoekscollectief Spit. Een aantal dat makkelijker, goedkoper en met veel minder klimaatimpact te realiseren is door de Pompenburgflat ‘op te toppen’ (extra woonlagen toevoegen, red), zeggen diverse experts.
Daar komt bij dat uit een analyse van documenten en gesprekken met experts blijkt dat het nieuwbouwplan RISE bol staat van de risico’s. Marktkenners wijzen op de torenhoge bouwprijzen, technische uitdagingen, milieuproblematiek en onzekere markten voor dure huurwoningen, kantoren en hotelkamers. Het werpt de vraag op waarom woningcorporatie Havensteder en de gemeente dan toch zo graag meegaan in de plannen van projectontwikkelaar Red Company. Een reconstructie.
Risico’s
Terwijl de sloopplannen de flatbewoners verdelen en Havensteder voortvarend aan de slag gaat met het verplaatsen van haar huurders, krijgt De Ru in 2021 een tegenslag te verwerken. De grootste financier van het project, investeringsfonds Commonwealth van de steenrijke familie Dreesmann, wil na een financiële doorrekening van de plannen niet verder met de ambitieuze variant van RISE. Ze zouden hooguit verder willen met het alternatieve scenario waarbij de Pompenburg kan blijven staan. In maart 2021 trekt Dreesmann zich terug uit Hofplein Ontwikkel BV die RISE ontwikkelt. De aandelen worden overgedaan aan vastgoedfamilie Albeda Jelgersma, blijkt uit stukken van de Kamer van Koophandel.
De beslissing van Dreesmann komt niet uit de lucht vallen. Onder kenners van de Rotterdamse vastgoedwereld bestaat dan al langer grote twijfel over de financiële haalbaarheid van RISE. Bouw je hoger dan een verdieping of acht, dan worden de woningen duurder (zie kader Waarom is hoogbouw zo duur?). En naar dure vierkante meters is in de huidige markt weinig vraag. Niet voor niets ligt een flink aantal hoogbouwprojecten stil, waaronder de Glashaventoren. Daarvoor waren te weinig kopers te vinden.
Risico’s
Terwijl de sloopplannen de flatbewoners verdelen en Havensteder voortvarend aan de slag gaat met het verplaatsen van haar huurders, krijgt De Ru in 2021 een tegenslag te verwerken. De grootste financier van het project, investeringsfonds Commonwealth van de steenrijke familie Dreesmann, wil na een financiële doorrekening van de plannen niet verder met de ambitieuze variant van RISE. Ze zouden hooguit verder willen met het alternatieve scenario waarbij de Pompenburg kan blijven staan. In maart 2021 trekt Dreesmann zich terug uit Hofplein Ontwikkel BV die RISE ontwikkelt. De aandelen worden overgedaan aan vastgoedfamilie Albeda Jelgersma, blijkt uit stukken van de Kamer van Koophandel.
De beslissing van Dreesmann komt niet uit de lucht vallen. Onder kenners van de Rotterdamse vastgoedwereld bestaat dan al langer grote twijfel over de financiële haalbaarheid van RISE. Bouw je hoger dan een verdieping of acht, dan worden de woningen duurder (zie kader Waarom is hoogbouw zo duur?). En naar dure vierkante meters is in de huidige markt weinig vraag. Niet voor niets ligt een flink aantal hoogbouwprojecten stil, waaronder de Glashaventoren. Daarvoor waren te weinig kopers te vinden.
Waarom is hoogbouw zo duur?
Ontwikkelaars rekenen met een prijs per vierkante meter die het kost om een nieuw gebouw neer te zetten. Voor een laagbouwappartement is dat zo’n €1.700, waarvan je 75% kunt verkopen - de rest van het oppervlak gaat op aan trappen, gangen, portieken, technische ruimtes, etc. De prijs per verkoopbare vierkante meter komt dan op €2.666. Inclusief btw betaalt een afnemer voor een appartement van 70 m2 dan minstens €225.000.
Maar wordt een gebouw veel hoger, dan gaan de bouwkosten per vierkante meter omhoog. Er is dan een veel zwaardere fundering nodig, de expertise voor extreme hoogbouw is duurder - er zijn maar enkele bedrijven die in Nederland ervaring hebben met wolkenkrabbers. Je komt dat al gauw op €3.000 per vierkante meter. Bovendien zijn bij hoogtes boven de 150 meter meer liften nodig, en meer ruimtes voor techniek.
Architect Sjoerd Soeters vergelijkt hoogbouw daarom met een avocado: naarmate je hoger komt, wordt de pit dikker en daalt het rendement van het vloeroppervlak. Bij torens van 280 meter is nog maar 60% van het totale vloeroppervlak verkoopbaar. Bij bouwkosten van €3.000 per vierkante meter kost hetzelfde appartement inclusief btw dan ineens €423.000, bijna twee keer zo veel dus.
Wat is ons
overkomen?
.png)
Steun ons
Onderzoeksjournalistiek vervult een essentiële waakhondfunctie in een democratische rechtsstaat. Maar ons werk is tijdrovend en kostbaar. De tarieven die mediabedrijven betalen, dekken slechts een klein deel van ons spitwerk. Jouw steun is daarom onmisbaar. Help ons spitten en doneer nu een (klein) bedrag!